作者 | 利晋
编辑 | 苏淮
很多人可能不知道，路边一个小小的停车场，居然是一门暴利生意。
近日，厦门科拓通讯技术股份有限公司（下称“厦门科拓”）在港交所主板递交了招股书，保荐人为中金公司、民银资本。
厦门科拓成立于2006年，是一家智慧停车空间运营商，2024年收入约8亿元，盈利却超过1个亿。根据灼识咨询报告，按2024年收益计算，厦门科拓为国内第二大智慧停车空间运营商，市场份额为3.3%。2025年，厦门科拓收入为8.3亿元，毛利率为46.4%。
停车场运营，看似简单的“二房东+物业管理”的赚钱逻辑，但却有着惊人的盈利表现。
目前来看，干房屋租赁的，绝大部分都处于严重亏损中。而2025年，58家上市物业管理公司整体毛利率为18%。
难怪此前有人告诉笔者，他承包了一个停车场，请了几个人管理，每个月“躺着赚钱”。
01.
受益新能源汽车风口
今年“五一”假期期间，东莞、顺德、厦门、银川、清远、黄山等地免费开放停车位，包括机关企事业单位免费对外停放车辆。
此举除了为当地文旅增添吸引力之后，另一个核心原因是：停车压力。
过去五年，全国汽车保有量从2021年的3.02亿辆增长到2025年的3.66亿辆，新增了6400万辆。车辆快速增长，离不开新能源汽车购入补贴政策——新能源汽车从784万辆暴增至4397万辆，年复合增长率超过40%。
相比快速上升的汽车保有量，停车位的供应量却始终没跟上。
“停车难，难停车”已经成为当下国内大部分城市面临的共同问题，特别是一二线城市。
根据观研天下、思瀚产业研究院等统计数据，全国84个城市的汽车保有量超过百万辆，其中超过200万辆、300万辆的城市数量为39个、21个，而北京、成都、重庆、上海等大城市均超过500万辆。
2024年，国内汽车保有量和停车位数量比例仅为1:0.5，停车位存在严重缺口。
承包停车场，在很多人眼里成了一门“稳赚不赔”的生意。
在小红书等社交平台上，有关“承包停车场赚钱吗”“睡后收入”“不上班承包停车场”等内容，成为了网友热议的话题。
因为只要停车场有车进来，就是源源不断的现金收入。以笔者熟悉的广州为例，一片小小空地圈起来，画好停车线，设置好门岗或闸门，月租500-1000元、日租30-50元，根本不愁没有生意。
盯上城市停车位这门生意的，不只是企业、个人投资者，还有地方政府。实际上，城市停车位整体打包对外招标运营，已成为部分地区财政收入的一大来源。仅在2025年11月、12月，中国停车网招标采购中心便发布了83个城市公共停车资源有偿使用权的中标成交公告，涉及多达22个省份。
没想到，路边一个小小的停车场，却成了“现金奶牛”。公开数据指出，国内停车空间运营市场规模，从2020年的4894亿元增长至2024年的7777亿元，年复合增长率为12.3%。
这让赚了钱的厦门科拓，有了冲击资本市场的底气。
02.
一门暴利生意
招股书显示，过去3年，厦门科拓的收入迎来持续增长，从2023年的7.38亿元增长至2025年的8.31亿元，毛利从3.43亿元增长至3.85亿元。
公司的毛利率在46%左右，净利润率区间值为12.79%至14.28%。并且，经调整净利润率整体呈现上升趋势，从2023年的12.12%提高到2025年的14.67%。
如此高净利润率的停车场，放在当下，已经是一门暴利生意。
要知道，同是主要进行土地经营管理，在房地产行业有着“利润王”之称的华润、中海，2025年的净利润率不过是11.7%、8%，显著低于厦门科拓。
比较有意思的是，厦门科拓主要的客户对象，恰是华润、中海、万科、龙湖等开发商。不同的是，华润、中海要经历拿地、建楼、销售回款或者经营出租，而厦门科拓的经营模式更简单：寻找空地、安装停车系统、停车空间运营。
厦门科拓的主要收入来源于停车系统，2025年收入约4.78亿元，占比为57.5%，停车管理、停车场运营收入分别为1.76亿元、1.75亿元。
停车空间运营的成本，其实就是场地租赁及装修、设备、人力。也就是说，停车空间运营成为暴利生意，在于成本投入较低。因为停车消费需求简单，有块场地，能够快速入场、离场就行了。
而厦门科拓的停车系统、停车管理服务、停车场运营三大主营业务，毛利率都高得惊人，分别为45.9%、53.8%、40.1%。
截图来源于厦门科拓招股书
厦门科拓的增长叙事也很简单：不断扩大停车场数量。
过去三年，它就是这样干的，商业综合体、写字楼、住宅小区等场景的停车场服务规模，从2023年的2.25万个增加到2025年的3.06万个。
按照住建部发布的有关城市停车设施规划设计，人口规模大于50万人的城市，停车位供给总量为汽车保有量的1.1-1.3倍；小于50万人的城市，比例值为1.1-1.5倍。
以2024年全国停车位供给量与汽车保有量比例1:0.5计算，停车空间运营中长期仍是一片蓝海。
根据灼识咨询报告，国内智慧停车空间运营的市场规模，预计2029年为919亿元，近5年复合年增长率为28.6%。同时，智慧停车空间运营商在整个市场的渗透率将快速增长，从2025年占整体市场规模的3.9%上升到2029年的7.7%。
尽管停车场是一门暴利生意，且有着不错的市场增长预期，但厦门科拓九年三度冲刺资本市场都未能成功。
03.
多次上市无果
2006年，孙龙喜、黄金练、柯兴三人组建了厦门科拓。
孙龙喜是福建东山人，毕业于中国长春科技大学，曾是网络信息公司技术总监，负责公司技术研发和整体战略规划等。黄金练是日本外贸公司Seiko International CO.,LTD（注：非日本精工集团）的总裁，拥有日本长期居留权，在国内多家公司涉猎股权投资、文化传播、电子科技、环保业务等领域。柯兴则在创业初期的股改中退出。
早在2017年4月，厦门科拓便在深交所创业板首次递交了上市申请，不过半年后就主动撤回上市申请。
直到四年后，即2021年6月，厦门科拓再次在深交所创业板申请上市。但期间，上市申请出现两次审查中止，并于2022年8月被深交所终止上市审查。
厦门科拓折戟创业板，或可从深交所的上市问询内容中窥见一二。
其中，第二轮审核问询涉及多达20个问题，主要涉及：多项业务收入数据存在异常、提前终止合同项目仍按原定合同年限折旧资产、与子公司和客户签订合同履行情况存疑、收入确认日期早于合同过审日期且占总数比约9%、客户及供应商和公司存在关联关系等。
深交所第二轮问询和厦门科拓的答复内容文件多达269页，“直击”公司核心财务数据。
在这一轮问询之后，深交所又针对厦门科拓的停车业务及产品收入预期、业绩成长性、行业竞争格局以及停车场承包运营模式、专利诉讼纠纷等情况，再度进行了审核问询。
同时，关于深交所上市申请涉及审核问询内容，厦门科拓在递交港交所的招股书中表示，A股上市申请提出所有事宜及意见均已获解释或已解决。
截图来源于厦门科拓招股书
比较有意思的是，厦门科拓和腾讯旗下林芝利新、苏州湃益等签署了上市对赌协议，解除对赌协议决定条件却是“首次向深交所递交上市申请之日起自动终止”。
腾讯愿意设置如此低门槛的对赌协议解除决定条件，或许有两个方面的考量：
一是当前唯一一家A股上市智慧停车空间运营商捷顺科技，属于阿里生态中停车业务服务的重要一环，早前双方已在“设备+结算”上率先在行业完成卡位，目前正在开展“AI+停车”领域探索。
二是腾讯、厦门科拓也在走阿里、捷顺科技合作业务的路线，包括停车服务系统、广告服务、线上结算平台。
厦门科拓的停车场服务数量不断扩大，腾讯停车业务的盘子也越来越大。
虽然公司名不见经传，但厦门科拓的股东阵容并不小，除了腾讯之外，目前，新东方董事长俞敏洪、华泰联合证券前董事盛希泰等人通过重庆洪泰致盈持有厦门科拓3.72%股份，巨人网络前身世纪游轮董事长彭建虎及加拓添成持股10.46%。
截图来源于厦门科拓招股书
2025年，厦门科拓拥有约2亿用户，其中注册用户4270万人，平均月度付费用户为3680万人，月度交易额约7.6亿元。
截图来源于厦门科拓招股书
相比行业预测近5年复合年增长率28.6%，厦门科拓2024年收入同比增幅仅为8.33%，2025年为3.89%。因此，其也在开拓新的业务和尝试提高停车系统单价。
2025年3月，厦门科拓推出在线车位租赁平台；4月至12月，完成月度交易额约1.06亿元，对应每名用户交易额为386元。同时，2025年停车系统平均售价同比加价接近20%至2605元，结果停车场平均采购套数同比减少3套至11套，对应收入减少约10%至2.7亿元。
这也说明，厦门科拓走的是“大而强”路线，并非是靠产品或品牌溢价。毕竟，一个普通人都能来承包停车场，其准入门槛之低可想而知。
而当越来越多的人入局，厦门科拓又该如何维持这门暴利生意？
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