在南京，曾经泾渭分明的房价体系，已经瓦解？
最近，一位网友“感谢南京房价，让我300万住进富人区”的帖子，引发广泛讨论与共鸣。
从帖子汇总的近期南京二手房成交清单来看，总价300万，不仅能买到雨核、城东，也能从容选择南部新城、鼓楼滨江，甚至是河西。
楼市行情无差别火热时期，这些板块多位于南京房价金字塔顶端，二手房动辄大几百万成交，如今却被“300万”一刀切？
01
老规矩，先用客观数据说话。
锐评君查阅了今年的南京二手房成交数据，发现300万上下，果然能在富人区“游刃有余”。
河西中
在南京，仁恒江湾城向来是绕不开的豪宅标杆。
占据河西中部的核心地段，仁恒江湾城与南京眼、青奥双子塔等为邻，“长”在现代化城市封面中。
这是南京最早拥有一线江景、产品力遥遥领先、圈层相对纯粹的豪宅之一，分为四期开发。“仁恒造”的光环，更让其成为二手房市场的价格锚。
以一期89㎡两房为例，高光时期，该户型卖出近600万的“天价”，单价逼近6万7。
如今，这款户型的成交总价降至300万出头，被不少买房人捡漏。
当然，眼下预算300万左右，几乎能横扫河西中的老牌小区，比如：
金地名京、金隅紫京府80多平小户型；
奥体新城海棠园、银城西堤国际、星雨华府超90平户型；
甚至还能买到和府奥园、融侨中央花园、万科光明城市等的100平出头户型。
河西南
经过多年的沉淀，河西南已交付住区超30个，其中近30家接受了二手房市场的检验。
其中，曾经高不可攀的星八客，成交价已来到相对底部，300万左右的选项十分富余。举几个例子：
正荣润峯98㎡三房，2021年曾卖到近7.1万/㎡的高价，总价也近700万。
如今，同款户型310万就能买到。
鲁能公馆，2021年86㎡小户型总价能高达605万。
现在近120㎡的首改户型，315万成交。
五矿崇文金城、金地中心风华、海峡城、鱼嘴金茂悦、海珀星晖……甚至是青奥村155㎡改善大户型，居然也能300万拿下！
南部新城
主城头部板块南部新城，也有300万级的友好选择。
早期的拓荒盘复地宴南都、保利堂悦，120多平首改户型，300万出头就能买到。要知道，这两个小区，高峰时都有房源超5万/㎡成交。
交付年头不长的金陵中心，今年屡屡有89㎡小户型，300万以内成交。
新玄武
2021年密集卖新房，均价超4.5万，首付动辄6成、8成的新玄武，同样能300万上车。玄武映、中海玄武公馆、紫金悦峯等次新小区，都有选择。
以吃到过房价上涨红利的中海玄武公馆为例。
凭着南师附小铁北分校+科利华铁北分校的双学区配置，中海玄武公馆的次新房价一度冲到6万/㎡。
现在，同样是约96㎡的三房，295万已能买到。
软件谷
雨花软件谷，毛坯交付、前期新房均价4万的大名城紫金9号，89㎡三房，300万上下即可成交。
要知道，三年前，小区二手房单价天花板超5.7万/㎡。
鼓楼滨江
临江、还不错的学区等因素加持，鼓楼滨江一直是南京人偏爱的改善板块之一。现在，300万左右，能买到世茂外滩新城、深业揽江府等。
以世茂外滩新城展开。
2020年夏天，力人学校的一纸招生公告，将世茂外滩新城“升级”为抢手学区房。这所9年制的学校师资配置很牛，小学部、初中部，与力小本部、树人本部实行一体化管理。
名校资源的强大能量，很快传导到房价上。世茂外滩新城的成交价，渐渐从5万/㎡，跃升到5.3万/㎡、5.5万/㎡、5.7万/㎡……到了2021年夏天，一套单价逼近6.1万/㎡成交的房源，创下新高。
如今，世茂外滩新城的房价体系已经彻底失灵，172㎡四房，318万就能买到，100㎡出头的小户型，则降到200万级的友好门槛。
02
毋庸置疑，真实成交数据，揭开了南京核心板块房价梯度正扁平化的现实。
问题来了，富人区动辄大几百万的二手房，为何齐刷刷降到300万上下？三个维度，客观说说。
第一，宏观二手房市场洗牌与出清。
从2024年的深度调整，到2025年的以价换量，再到今年的温和修复，这几年南京二手房市场，已经走出一条清晰的主线：高杠杆投资客相继离场、资产配置需求收缩，市场出清进行时。
与新房不同，二手房价最大的特点是市场化程度高，真实反映买卖双方的博弈结果。没有备案价托底，没有开发商控盘，这意味着它率先、也最诚实地反映了市场底部的真实水温。
当房价理性回落成为主流，即使是富人区，也不能“置身事外”；当一批急需变现的业主选择以价换量，低价成交房源难免会成为整个小区甚至板块的价格锚点，引发连锁反应。
第二，新房市场，正对二手房市场形成降维式挤压。
这两年，南京新房市场卷出新高度，园林景观、会所、美学立面、顶级配置、超高得房率的低密四代宅成为主流，叠加购房补贴、开发商优惠等，强势分流二手房购买力。
▲绿城云庐
虽然仁恒江湾城、金陵中心、玄武映园等次新小区，品质与物业服务依然能打，但与市面上的全新四代宅比，产品代差已实打实形成。
这就导致了一个残酷现实，二手房卖家，只能用更便宜的价格换取流动性。
第三，置业逻辑已经重构，传统定价体系彻底失效。
过去，核心地段，学区等顶级资源，足以支撑南京富人区的房价溢价。如今的买方市场下，分化已经拉开，低总价的刚刚需，以及千万级豪宅，格外受买房人欢迎。
夹在中间的那一批，地段不错但产品过时、房龄有些年头的“富人区入门款”，成了尴尬的存在。所有不以居住体验为锚点的溢价，都在被系统性地出清。
锐评君认为：300万住进富人区，恰恰是务实买家的窗口期。
一方面，这些板块有确定性配套，地铁、商场、医院、学校，不需要等规划落地，居住幸福感更强；另一方面，当水分被挤掉，当下的成交价，更多是基于居住属性的重新定价。
当然，一旦选择这些300万的二手房，意味着你能接受它的瑕疵，接受它未来可能不高的流通性。你会怎么选？欢迎评论区互动。
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